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扩大投资机会:未来是什么

在新的经济形势下,房地产投资者采取了审慎的态度,并在评估投资机会时调整了其财务策略。在某些资产类别被认为比其他资产“更安全”的情况下,投资者的偏好无疑发生了变化。

房地产投资公司KIMC的总裁兼CIO Jonathan Needell对增值业务有着长期的关注,他在商业动荡时期就商业趋势和不断变化的投资者兴趣向Commercial Property Executive进行了采访。Needell讨论了主要房地产类型的表现以及进入2021年的主要资产,同时指出“令人难以置信的机会”并非没有“一些痛苦,困扰和错位”。

在过去的几个月中,贵公司如何调整其框架以考虑投资机会?

Needell:投资过程没有改变,但我们有幸在这种环境下成为挑剔的投资者。每当您进入像这样的市场,那里存在更多的不确定性和风险时,谨慎地提高标准。此外,我们已经看到了资本的稀缺和竞争的减少,这使我们可以谈判更优惠的条件。在大流行期间,我们进行的投资在资本结构上更为高级,并包含最低限度的多重要求,而承销则更加侧重于在不利情况下能够赚钱的能力。

考虑到新的经济环境,您是否了解到有关长期财务战略的任何信息,您可能应该重新考虑?

Needell:在过去的十年中,金融工程已经在房地产领域变得司空见惯,部分原因是利率较低且不断下降。但是,由于金融工程的原因,那些过度使用杠杆和准备不足的企业陷入了不稳定的境地。较低的收款,较低的占用率和更严格的贷款标准意味着许多业主将无法满足债务偿付承诺,无法进行再融资,并且可能不得不出售,注资或将钥匙还给贷方。

业界正在重新认识到,将杠杆率与交易的资产风险相匹配比优化杠杆率以获得最大包销回报更为重要。我们将开始看到投资者欣赏在多种杠杆方案,业务计划和退出策略下能够赚钱的交易,因为在不确定性时期,可选权变得越来越有价值。

旅馆和零售业是受影响最大的房地产行业之一。大流行如何影响这些资产类型和整体投资者情绪的价格?

Needell:投资者的情绪确实取决于与您交谈的投资者。我知道有一些团体在大流行期间成功筹集了机会型酒店资金,而其他投资者则说,如果他们将散户投资带入投资委员会,他们将被解雇。实际上,这取决于这些行业的投资者前景,特定物业以及他们在周期中这一点的意愿如何。

现实情况是,对于零售业和酒店业来说,今年是艰难的一年,没有什么让我认为这将在短期内发生重大变化。这些行业已经经历了价格压力,但下行压力的程度却是情有可原的。

对于酒店而言,“市区市区”受到的伤害远大于“开车前往度假胜地镇”。就零售而言,白色桌布餐厅遭受的伤害要比杂货店锚定的财产遭受的伤害还要大。自下而上的详细信息和行业内部动态与定价投资时一样重要。鉴于我们对表现不佳的物业将在多长时间内出现资金缺口没有足够的认识,这一点尤其正确。

在不良的酒店和零售物业以及潜在的违约浪潮方面,危机与2008年的经济衰退相比如何?

Needell:我认为这次衰退的不同之处在于速度和分散性。在这场危机中,政府在几周内有效地关闭了旅行和实体贸易,以帮助对抗,这导致了率的急剧上升。在2008年,率的上升幅度得到了更大的衡量。但是,人们的希望和期望是,从危机中反弹的速度也将比2008年快得多。从现在到2008年,另一个不同之处是2008年的影响更为不加区别。

在这场危机期间,我们看到的是“有”和“没有”之间的巨大分散。如前所述,杂货店固定的零售店和度假小镇的住宿比同行住宿要好得多。同样,郊区和强大的二级市场的表现要好于城市市场。结果,放贷者已经与受影响最大的部门合作,以期实现急剧复苏的希望,这意味着在违法情况下近期采取的行动较少。只是现在还没有,但是如果复苏不会很快点燃的话,它将会到来。

从全局的角度来看,在酒店和零售行业中,您期望哪些变化是暂时的,而最有可能是永久的?

Needell:商业社区实际上已经变得非常舒适,这将阻碍商务旅行的恢复。对于酒店业来说,这将是一个持久的变化,在某种程度上可能是永久性的。休闲旅行的前景更加乐观,并且已经开始强劲反弹。迎合这些客人的酒店可能会因受到暂时性的挫折。还期望在酒店行业中更多地采用移动式入住/退房,无钥匙进入,非接触式客房服务等,以将人与人之间的面对面互动减少到最低限度。

零售业长期以来一直处于下降趋势。刚刚加快了速度。电子商务和“亚马逊效应”将对实体零售的需求限制为仅最基本的业务。由于大流行,我们预计零售需求将出现更持久的变化。对于酒店和零售业,我们认为供应过剩需要从系统中摆脱出来。我们开始看到通过重新定位酒店和零售物业以更好地利用工业和多户家庭来重新平衡供应。

另一方面,事实证明,面对,工业部门具有一定的弹性。展望未来,您认为该行业有什么用?

Needell:我们真的很喜欢工业的长期趋势。在很长一段时间内,应该会看到来自电子商务和最后一英里用途的大量需求浪潮。但是,我们对目前看到的一些价格持谨慎态度。我们不认为工业与流行病是完全隔离的。市场可能没有充分意识到零售商的压力及其对流通网络的影响。总而言之,我们认为工业领域已准备好增长,但由于价格因素,我们仍然对该行业持谨慎态度。

展望未来,您如何看待房地产投资市场在2021年的表现,以及投资者应“”哪些领域?

Needell:明年将是房地产领域非常有趣的一年,它将为投资者带来不可思议的机遇。但是,我们不会在没有痛苦,困扰和错位的情况下获得这些机会,这是我们对2021年的期望。我们相信,我们仍处于房地产困境周期的早期阶段,因此将“赌注”放在地区相对安全。我们喜欢工业领域的高信用,单租户净租赁以及酒店和零售中的第一抵押贷款头寸。当我们进入困境周期的后期时,我们会希望在财产类型和资本结构上更具侵略性。